Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique issu du droit de propriété, qui distingue trois composantes : l’usus (droit d’usage), le fructus (droit aux revenus) et l’abusus (droit de disposer du bien).

Ce montage patrimonial permet à un investisseur d’acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier, tandis qu’un autre (généralement un bailleur institutionnel) en détient l’usufruit temporaire, généralement la durée du démembrement est entre 15 et ans.

Comment fonctionne le démembrement d’un bien ?

🎯 Pourquoi investir en nue-propriété ?

L’intérêt principal réside dans la possibilité d’acquérir un bien à moindre coût, puisque l’achat se limite à la valeur de la nue-propriété, qui représente généralement 50 à 70 % de la valeur en pleine propriété, selon la durée du démembrement.

Pendant la période de démembrement (souvent de 15 à 20 ans) :

  • Aucune gestion ni fiscalité locative pour le nu-propriétaire
  • Aucune imposition sur les loyers ou les revenus fonciers

À l’issue du démembrement, l’usufruit s’éteint automatiquement, et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans frais ni fiscalité supplémentaire.

🧭 Un outil efficace pour préparer sa succession

Le démembrement peut également être utilisé dans une stratégie de transmission patrimoniale :

Optimisation des droits de succession, grâce à une évaluation réduite du bien transmis

Donation de la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit.

Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90%10%
De 21 à 30 ans80%20%
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%
Plus de 90 ans10%90%